天天短讯!“网红”长沙楼市印象:随时可入市 中介对政府有信心 是否值得买?专家这么说

来源:证券时报时间:2022-06-27 08:47:14

从深圳到长沙,看当地的房子,就是感觉哪哪都便宜。即便最繁华的市中心区,这里的住宅每平米均价也不过一万三四。不仅相对于房价高企的一线城市北上广深,对比周边其他省会武汉、成都、南京等等,长沙多年来不温不火的房价一直是国内省会中的低洼地,甚至比很多三四线城市还便宜。

长沙的房价为什么一直都这么低?记者走访当地一些地产中介,他们大多语气中都透着点自豪:房价嘛,我们政府管得好。

居民购房不紧迫


(资料图)

长沙的房价的确不算高。从近期统计数据来看,长沙新房成交均价是13836元每平米。这是什么概念呢?这个价格,不到深圳的五分之一,不到南京的一半,相当于距离最近的省会城市武汉的四分之三……GDP过万亿,人口过千万,作为全国竞争力前十的长沙,这个房价水平只能排在全国50位以后,的确令人意外。

当地的居民也大多觉得自家城市房价并不高。

高铁进入长沙站,窗外是成排成排的新楼盘,整齐而密集,高层居多。

的士司机告诉记者,这个片区房价每平米大约也有一万左右。“这里要一万多?”记者问,对方淡然地说:“长沙的房价相对于很多城市,已经很低了,市中心也不过一万三四而已,这里距离市中心并不太远,车程大约半小时而已。中心区新盘少,选择少,想买新房的,这里是不错的选择。”

(市中心的新盘不多,很多上个世纪建筑的旧房子、旧小区)

这位在当地开出租车十余年的江西籍老司机告诉记者,长沙的房价一直都比较稳定,起伏不大,年轻人工作几年,加上家里的资助,大多有条件付个首付买房子。在长沙买房的,除了本地人,外地人也越来越多,他们大多来自湖南省其他小城或乡镇,通过努力到省城工作、买房定居。也有在北上广深一线城市打拼回来的当地人,对他们而言,打拼了那么多年,回乡置业,小房换大房,同样是千万人口的城市,生活更安逸。

记者走访长沙市区时也就感受到,当地居民对于购房并没有太强烈的紧迫感。因为长沙房价稳定,大家对市场也没有什么降价预期,基本上只要有名额有钱的,也就随时买了,所以,对于长沙楼市,观望的人很少。地产中介人员对于房产的推介,也大多是根据手上的存量房源,以及购房者的要求,并不会大谈特谈所谓的投资价值。

一位地产中介工作人员提到,他曾接待过一个客户,从深圳回来的长沙人,卖了深圳不足40平的小公寓,回长沙换了一套120平的三房,装修完还有多余的钱,配了辆奥迪车。“我们这里成交好的是大户型,尤其是120-150平左右的三房四房,买房的大多是刚需,加上现在鼓励二胎、三胎的政策,很多购房者倾向于一次到位。”

这位工作人员指着街边一排商户说到,买小户型的大多是外地来长沙的做生意的,租房子两三千的租金,不如买个小房子,付个七八成的房款,余款月供都能抵过租金。也有为家里老人在长沙买房居住的,会考虑小户型,但大多会选择学区房,毕竟未来更好流通。

这个观点与一位新盘售楼工作人员说的一样,该人员告知记者,她销售过的新盘中,中大户型成交更快,“长沙在售的新盘,大多也是以大户型为主,小户型、小公寓的楼盘并不多。”该人员表示,外地人苦于没有名额, 本地人想改善也受限,很多房企就把产品改了,直接做大户型,毕竟以后换房成本太高,这样一步到位。

在前不久发布的70城房价中,长沙5月新房价格环比上涨0.2%,同比上涨4.8%,房价走势连续18个月上浮,在众多城市房价出现下降的时候,长沙逆势保持房价稳中微涨。价格的上涨,也代表着新房的供求关系微妙的变化。尤其是长沙新房市场正在从刚需转向改善,越来越多的人们追求的是房屋品质,这也变相拉高了长沙新房市场均价。

或许因为房价稳定且不高,大多长沙人民的幸福指数比较高,买房可以慢慢选,不用担心暴涨而仓促上车,120平以上的三房、四房也还属于刚需改善,而非高不可攀的豪宅。

近日,国家统计局近期详细披露了第七次人口普查的分项数据。数据显示,我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米,北京是33.41平米,广东不足30平米,湖南则近42平米。

房价稳定得益于政府严控

长沙的房价为啥一直没有快速上涨?记者采访部分地产中介人员、楼盘销售人员以及当地居民,总结原因,他们几乎都会提到:“政府管得严,房价控制得好。”

事实上,长沙政府严厉调控房价的成果在全国都有口皆碑,去年7月,深圳出台最严限购令,政策出炉前夕,业内传闻,深圳住建局曾赴长沙取“真经”。

一方面,长沙政府严厉打击炒房客。早在2016年12月,长沙市公布了“房7条”,正式拉开了房价调控的帷幕。随后一年多的时间里,长沙市连续公布了13波调控新政。令人眼花缭乱的新政涵盖各个方面,从限购到限售,从限地价到限售价,能想到的政策限制长沙政府都干了,而且还提高首付,提高契税,全方位立体打击炒房客。

另一方面,长沙政府疯狂供应土地。

有数据显示,尤其在2018年,长沙市六个区的土地成交面积同比增长95.68%,但楼板价仅上涨4.56%,大量的土地直接以底价成交。因为如此严厉的调控,长沙房地产市场终于被人为的打趴了,全国炒房客败走长沙。

上述地产中介人员就表示,目前长沙购房者大多以刚需自住为主,几无投资客身影。地产中介推荐房源,也大多客观地分析具体房价的地段、年代、楼层、装修情况、小区环境、周边配套等因素,极少夸大“投资价值”,毕竟长沙房价的确波动幅度不大,指望买房就赚,可能性不大。

此外,长沙的事业单位还有一部分企业,受历史传统和观念影响,很多都会提供集资房,比市场价便宜,这批买房主力不买房,房价也不会涨得太快。

此前,供应的土地多,人口有限,也是长沙房价过往多年涨不上去的因素之一,但近几年,这个情况正在发生变化。10年来,长沙人口新增300万,近5年每年净流入人口超20万,2020年净增常住人口40多万。2021年长沙市人口首次突破千万,成为我国14座特大城市之一。人口大增、购买力充沛为楼市成交提供稳固支撑。

(临江的新盘)

有业内人士就表示,常住人口破千万,十年增长300万人,这部分购房需求受到短期内政策压抑难以释放,不过中长期来看,随着社保和个税条件的吻合,也将在未来3-5年之内逐步释放,居民购买力层面属于相对充裕的水平,与中部其他城市进行对比,合肥、太原、郑州、武汉、南昌经历了前期房价的补涨,整体房价收入比均在10年以上,而长沙仅不到7年,年轻人购房压力并不算太大,未来刚需仍有较大的释放空间。

长沙的房子值得买吗?

这半年来,经济下行压力延续,央行定向降息救市,地方救市政策集体爆发,长沙仍然实行稳定的限购政策,调控并无大幅放松。上半年,长沙主要从商办产品去库存、存量房、二套房等方面进行微调。其中以出租换房票,盘活了存量住房,进一步释放改善需求。但释放购房力数量有限,短期内对市场回暖的促进有限。

有业内人士认为,随着全国大环境进一步宽松,因城施策下,长沙多项稳楼市政策将加快出台,如契税优惠,房贷利率、首付比例或将进一步下调。改善之外,首套刚需利好或也将出台:从政策导向看,此前长沙调控放松主要针对改善型群体,而首套刚需的支持有限。预计下半年,购房资格、首付比例等方面,针对长沙首套刚需也可能将有实质性利好出台。

对长沙这样的城市,随时入市都没问题,以后新房价格每年涨一点都很正常。那么,长沙的房子值不值得买?

业内人士认为,在长沙投资房产肯定要谨慎。

一来长沙有限售,变现慢,你投资周期就很长,如果贷款,可能会耽误你买其他地方,错过更好的机会。

二来调控目前看不到放松的希望,市场价格就很难像其他有些城市一样爆发。三来投长沙的机会成本有点大,买这里如果涨幅慢了,不如换城市。

但如有打算在长沙发展,则可以考虑在长沙买一套。一来目前房价便宜,买入成本低,你即使暂时不住,放着出租,月供也不多。二来长沙实体经济越来越夯实,新经济发展势头也不错,人口吸附力高于中部其他城市,省会和地级市价差还会拉大。

目前,有地产人士表示,目前长沙房价涨幅不大,没有太多波动,加上近期救市政策、银行低利率,适合刚需上车。

据地产中介人士介绍,随着中心板块发展日渐完善饱和,外围板块新房成交占全市比重逐年上升,当前岳麓区和望城区成为成交放量的主要区域。2017年底开始,这两区商品住宅成交规模首次与中心四区(开福区、芙蓉区、天心区、雨花区)相平,至2021年中,该两区占全市新房成交规模比重已升至59%。

这主要是因为传统热点板块如梅溪湖、滨江新城、中心城区土地开发趋于尾声,在售项目稀缺,同质化竞争弱,量价实现高,可售存量逐年下跌。刚需客户开始外溢至城市外围发展中板块,如大王山、麓谷、自贸会展片区,但片区整体配套仍处于兑现期,限价实现难度较高,随着待开发项目陆续入市,市场容量整体呈上升趋势。

(文章来源:证券时报)

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