今日视点：公募REITs解禁倒计时 优质产品现配置机会

6月21日，公募REITs将迎来上市一周年的日子，这一天，首批REITs的部分战略配售限购份额将可以进入二级市场流通。

过去一年，公募REITs二级市场份额相当抢手，一直处于溢价交易状态。首个解禁期即将到来，首批公募REITs的可流通份额有望扩大。

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首批公募REITs即将解禁

富荣基金公募REITs投资总监王甲同介绍，首批9只REITs总市值314亿元，其中流通市值(按发行价计算)约92亿元，除原始权益人持有份额外，锁定期为一年的战略投资者持有份额约为96亿，这些份额将于6月21日解禁上市。

在王甲同看来，公募REITs解禁可能对市场流动性产生一些影响：一是REITs增加供给，供需关系得到缓解，市场价格可能会出现调整；二是由于每单REITs解禁数量不同，占整个产品市值的比例也不同，对价格的影响也会有所差别，解禁数量大的RIETs，市场价格要承受更大的压力。三是流通市值大的REITs可能成为保险等大资金的配置标的，交易量上升，也带动换手率的提高。

东吴基金REITs总部副总经理李军表示，目前公募REITs已累积了较多涨幅，要警惕解禁带来的出售压力和价格冲击。

上市一年来，公募REITs成为资本市场上一道靓丽的风景线。Wind数据统计，截至6月17日，9只公募REITs平均涨幅超过22%；富国首创水务REIT涨幅高达41.38%，红土创新盐田港仓储物流REIT涨幅超过36%。临近解禁，公募REITs积累的浮盈或将增加战略投资者的减持冲动。

华泰证券分析，首批公募REITs解禁的机构投资者中，产业资本、保险等以长期投资为主，属于配置型机构；理财子、券商资管、基金专户等以法人产品为主，兑现收益动机较强，券商自营等也属于交易性机构；不同REITs的解禁份额潜在抛售压力也不同。

王甲同认为，前期涨幅比较高的REITs，解禁期结束后，如果二级市场价格合适，卖出持有份额可获得不错的资本利得收益，战配投资者可能会根据自身的情况选择减持。至于市场是否会出现大量减持标的而导致价格下跌，还要看各REITs的具体情况：一是看解禁的份额占比。如果原始权益人持有较高比例，战配比例较低，增加的供给量不会很大，即使减持，价格也大概率不会大幅下跌。二是市场对底层资产质量的认可度。如果REITs持有的基础设施类资产资质优秀，可产生稳定的现金流，行业景气度不断提升，在没有好的替代品的情况下，战配投资者不一定会大量减持。三是战略投资者与发行人的协同。如果战略投资者与发行人有深度合作，投资公募REITs仅仅是合作的一部分，在PRE-REITs投资、资产并购等方面还有合作，那么即使解禁，战略投资者也不会出现大量抛售。

根据相关规定，公募FOF只能投资成立满一年的基金产品，这也意味着公募REITs上市一年之后有望迎来FOF等新的投资者，对其二级市场价格也会产生支撑作用。“公募REITs是资产的‘IPO’，既具备股性，也具备债性，本身就是‘固收+’的产品，因此也会成为公募FOF配置的良好选择。目前的问题是标的较少，流通盘小，无法承载大量的配置需求。解禁后，加上监管审批进度加快，以及扩募的推出，供给量增加后，公募FOF配置量也会增加。”王甲同说。

理性看待投资机会

对于投资者而言，公募REITs市场解禁前后的市场波动，或也蕴含着配置优质公募REITs的良机。

在王甲同看来，解禁带来供给量的增加，价格可能出现非理性调整，对于底层资产优质的公募REITs来说是较好的资产配置机会。而大体量的资金可以选择大宗交易，既避免影响价格，又有一定折扣和让利，可实现双赢。

王甲同建议，投资者在投资公募REITs时需要关注如下风险点：一是底层资产的质量，需要从行业、标的具体位置、现金流稳定性等层面进行考量；二是交易价格是否合理，即使是好的资产，买的价格过高，风险还是很大；三是未来是否可能扩募，扩募是公募REITs的生命力，如果扩募预期强烈，现在投资公募REITs，在其扩募时就占据主动，特别是特许经营权类项目，扩募更是对公募REITs期限的延长，价值更大。

华安基金提醒投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的相关公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，同时科学理性看待公募REITs短期价格波动，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

华安基金表示，从现阶段来看，公募REITs产品仍比较稀缺，加上政策面对于市场扩容的支持，未来公募REITs仍然会是受投资者关注的一个资产类别。随着试点工作的逐步深入，市场逐渐成熟，相信投资者也会逐步理性看待公募REITs的投资机会。

（文章来源：中国基金报）