新房热 旧房冷!去年深圳新房成交创6年新高 今年新房供应或更多!楼市怎么走?

来源:e公司时间:2022-01-09 13:23:39

在这个楼市持续低迷,观望情绪浓厚的大环境之下,新房成交总量创了新高,二手房卖得也并没有我们想象中那么差,这或许证明,深圳的购买力仍存。

新房成交创6年新高

据深圳市房地产中介协会统计,2021年,深圳新房住宅共成交52,417套。,相比2020年成交套数上涨了15.5%,创下六年来新高。

从每月的走势来看,深圳新房成交呈现震荡态势,“先抑后扬”的特征较为明显。一方面与新房供应情况有关,集中供应的月份,新房成交量明显增长。从全年来看,2021年,深圳新房供应延续了2020年以来的集中趋势,全年合计预售58,100套,同比2020年的预售套数增加9.3%。另一方面,受信贷收紧等多重调控措施影响,购房者日趋理性,性价比不高的新盘谨慎选择,开盘并未售罄。

二手房创14年新低

据深房中协二手房网签数据显示,2021年,深圳二手房网签(含自助)44,375套,相比2020年120,295套的网签量,下降幅度达到63.1%,创下深房中协有二手房网签量数据统计以来的新低,更是自2007年以来,二手房网签量首次低于新房成交量。

成交量分水岭出现在新政后。从全年月度走势上可清晰看出,2·8新政自发布实施以来,月度二手房网签量持续下滑,到2021年9月,更是连续两个月成交量跌破2000套。从成交的户型来看,刚需型户型的网签占比持续走低,而刚改户型以及豪宅户型的网签占比则持续走高,显然,自有资金充沛的消费者受新政的影响较低。

今年新房有更多选择

持续加大住房供应力度已成为十四五期间深圳大力推进的重点事项,且在宅地“两集中”政策的执行下,预计2022年仍将延续2021年的新房集中放量供应的态势,据不完全统计,2022年深圳潜在入市项目约144个,购房者选择机会更多。

对于二手房市场,深房中协认为,二手房市场低位稳定的走势大概率会成为新常态,深圳作为一线楼市热点城市,加之存在突出的住房结构矛盾,一旦政策松动不排除出现“报复性行情”,因此,保持当前调控政策的前后一致性,或是可以预见到的。

楼市进入下降周期?

近段时间以来,多地房贷利率变动引发关注。广州、深圳的房贷利率也在松动,多家银行客户经理表示,按揭贷款放款速度有所加快。是否意味着下降周期开始?是个别现象还是普遍现象?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,银行下调房贷利率的原因主要在于以下几个方面:

一是,银行贯彻两个维护。维护购房者合法权益,维护房地产市场稳定,已经上升到了国民经济稳定和大循环的高度。因此,银行的房贷额度增加,从国有银行开始,房贷利率开始下行。

二是,按揭供求没那么紧张了。11-12月,银行前期积累的按揭申请件投放完毕,近期各地商品房成交量明显下降,对按揭的需求降低,额度没那么紧张了,资金供求下降,利率也就下行了。

三是,银行正常的信贷政策调整。近期,额度充足,但购房意愿降低,按揭对银行来说还是安全的资产,银行也想增加业务,就下调利率。

李宇嘉认为,当前降低利率主要是针对刚需。比如广州下调住房按揭贷款利率,从利率水平看,即便首套房利率为5.65%,二套房利率为5.85%,但分别为LPR+100BP、LPR+120BP。相对LPR来说,在当前的市场态势下,购房者情绪比较低,刚需为主,这个利率水平还是比较高。因此,针对刚需适当降低是合理的。

这是否意味着楼市下降周期开始?李宇嘉认为不一定。

一是,未来是否还会下降,取决于后续楼市的走势。2022年要求稳字当头,楼市是国民经济稳定和大循环中的重要一环,对楼市政策,国家不仅明确了良性循环,还明确了“保交楼、保民生、保稳定”的三保原则。如果商品房交易量继续下行,土地继续流拍,则房贷利率还会下行。

二是,短周期看利率进入下降周期。从短期来看(半年以内),房贷利率进入了下降周期。根据贝壳的数据,去年四季度以来,百城平均首、二套房贷利率持续下降,12月较9月累计降约10个基点。但长周期看,不可能进入下降周期。毕竟,12月20日LPR调整窗口期,1年期LPR降低了,但5年期LPR并未降低,彰显了货币政策的稳定性,以及房住不炒、去除地产依赖的决心。

对楼市的影响,李宇嘉认为关键还是看预期。

一是,降低按揭利率有利于促进消费。降低按揭利率,一方面是意在保持楼市稳定,这是政策意图;另一方面也是商业银行自主的市场行为,不管哪一方面,都有利于商品房市场稳定,避免过快下行,这也是政策目的。

二是,楼市能否回升关键取决于预期。目前来看,由于民企债务风险还在爆发中,市场信心还比较弱势。另外,经过这么多年高速发展,除个别城市,市场整体供求关系是平衡的,不像几年前那样买房需求很大。市场能否大范围回升,取决于预期,主要是房价上涨的预期。但是,国家在房贷利率的定价基准上(5年期LPR)上并未松动,给市场传达的还是控制地产炒作,不希望楼市热起来的信号,因此,当前降低利率对楼市的预期影响有限。

(文章来源:e公司)

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