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为什么区域性市场会吸引投资者

金融 2019-12-04 16:45:14

新南威尔士州商业房地产投资者的一些最佳机会可以在悉尼盆地以外的卫星城市找到。

较低的进入价格和更高的收益率证明是很有说服力的,但在你在一个区域中心投资你的钱之前,请确保您了解当地市场的动态。

为了了解这个市场是如何运作的,我与两个快速增长的新南威尔士州城镇的主要商业代理商进行了交谈。

我从这两个方面所听到的都是正确的战略,涉及在人口增长和稳健的商业环境中,以更小的、良好定位的特性为目标。

正确的策略是在一个强大的商业环境下,在较小的、位置良好的房产。

在亨特谷,托尼·坎特房地产公司(Tony Cant Real Estate Maitland)董事安德鲁·坎特(Andrew Cant)告诉我:“2014年市场有所回升,我们看到悉尼和新南威尔士州的询价很好。”

“这些兴趣很大程度上来自小投资者,他们通过自己的超级基金瞄准小型工业单位或办公室,以及那些正在改造主干道上的商店并将其改造成办公室的业主。”

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我问他对梅特兰投资的利弊,他说:“我们是新南威尔士州增长最快的城镇,由于矿业和其他商业部门的改善,我们周围都有良好的就业前景。离悉尼、斯蒂芬斯港和纽卡斯尔都很近,对土地的利用几乎没有什么限制,这绝对是一个积极的因素。

“梅特兰的价格点低于悉尼,但收益率较高,通常在9%-12%的范围内。交换条件是,你会面临更高的职位空缺风险。“

价格低于悉尼,但收益率更高。较长的职位空缺比比皆是。

接下来,我采访了巴瑟斯特房地产公司的商业经理史蒂文·埃勒里(StevenEllery)。他告诉我,在联邦预算出台后的几个月里,商界经历了可怕的几个月,但当地的优势--快速增长的人口以及来自政府和制造业的大量就业机会--正吸引着私人投资者的极大兴趣。

“最近我和悉尼的一位经纪人开了个会,他告诉我,他们根本没有足够的商业地产来满足需求。”

“我们看到的大多数买家都是使用SMSF的父母投资者,但也有大型超级基金和一家海外大型商品零售商的活动,他们希望在首都城市和巴瑟斯特开设新的分店。”

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Ellery说,投资者应该注意当地的知识和当前的商业趋势。他说:“由于Bathurst的增长,CBD的停车位现在正处于溢价水平,这是制定可靠战略的关键。”

“例如,一位当地投资者买了一栋离cbd只有一条街的三卧室房子,我帮他解决了重新规划、残疾人出入和停车的繁琐问题。”这使我们能够将一处325,000美元的房产变成一座价值50万美元、拥有四个车位的办公大楼,我们还获得了一份10年租约,租金为13%。“

投资者应注意当地的知识和当前的商业趋势。

在巴瑟斯特,收益率低于梅特兰,通常在7%-10%的范围内跨越所有部门。Ellery告诉我,一些规模较大的项目进展不太顺利,其中一位开发商似乎在一家大型零售中心“洗了一千万次澡”,但规模较小的项目,比如服务型办公室,进展良好。

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“我们最近有一个新的上市公司,它正在走向黑帮,许多初创企业的所有者希望建立一个专业的存在。”

两个代理都证实了零售商的贸易状况很艰难,但如果你在当地的情况下得到了良好的建议,那么在较小的办公室和工业市场上的机会就在那里。

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