苏州“两集中”首场土拍拉开帷幕 溢价率最高仅14.97%

来源:华夏时报时间:2021-06-09 18:08:47

鏖战3日,苏州首场集中出让于6月2日落下帷幕,32宗地块被19家房企“分食”,共计揽金434.41亿元。克而瑞地产研究院指出,整体而言,苏州首轮集中供地大部分地价维持合理可控的范围,也为房企提供了较高的安全系数和利润空间。

对于此前其他城市曾出现的“马甲抢地”现象,苏州监管机构坚决杜绝,出台对房企违规操作的管控政策,以维护土地市场平稳健康发展。

溢价率最高仅14.97%

5月31日-6月2日,苏州“两集中”首场土拍拉开帷幕,推出32宗地块,其中涉宅用地共28宗(含3宗安置房用地),总起拍价约406亿元,总土地面积约248万平方米。截至6月2日下午5点,32宗地块均成功出让,共揽金434.41亿元。

克而瑞地产研究指出,从意向参拍企业数量来看,苏州土拍热度并不逊于南京、杭州等城市,部分热点地块意向房企多达60家。但同时因严格的地价限制及土拍规则,苏州首场集中出让的地块溢价率偏低。其中,溢价率最高的的苏园土挂(2021)02号地块成交总价40.02亿,成交楼面价25224元/平方米,溢价率仅为14.97%。

32宗地块中,成交楼面价最高的地块是苏地2021-WG-17号地块。该地块在5月31日由华侨城历经11轮报价、以总价21.63亿竞得,成交楼面价28352元/平方米,溢价率13.41%。成交总价最高的苏地2021-WG-31号地块同样为华侨城所获,成交总价57.78亿,成交楼面价13793元/平方米,溢价率11.10%。

本次土拍中,热度最高的地块莫过于苏园土挂(2021)02号地块。该幅地块在6月1日开拍不到2分钟,即超过中止价进入一次性报价阶段,报价区间400148-400322万元。但随后,苏州工业园区规划建设委员会发布公告称“因浏览器兼容原因”,该地块一次报价于6月2日9:00重新启动。之后经过31轮报价,40家房企一次性报价,苏园土挂(2021)02号地块最终被苏州颐亭置业有限公司(南京安居)竞得。

本次土拍,19家房企成功夺地。按照克而瑞苏州房产测评的说法,“家大业大的国央企、实力雄厚的民营企业、以及深耕城市的’地头蛇’房企”是此次土拍的主角。

其中,华侨城成为最大赢家,除上述2幅地块,华侨城还以5.64亿元斩获了苏地2021-WG-16号地块,3幅地块共耗资85亿。《华夏时报》记者注意到,今年1月12日,华侨城虎丘文旅项目正式签约;2020年5月,苏州市人民政府还与华侨城集团有限公司就签署战略合作框架协议,双方拟在全市文化产业、生态旅游健康产业、新型城镇化、文化旅游基金、城市功能综合配套建设等领域开展广泛合作。

“此次入局苏州市区,是华侨城在长三角布局的重要一环……‘多点发力,一城多点’的布局体现了华侨城紧扣一体化、深耕长三角的战略意图。”华侨城集团相关人士告诉《华夏时报》记者,此次土拍连续摘得苏州三块土地,是华侨城全面参与苏州城市建设,履行苏州战略合作协议的体现:“集团重视在华东区域的投资布局,特别是在长三角一体化发展战略的大背景下,如何发挥华侨城的文旅优势助力苏州的城市发展是华侨城集团思考的重要方向。”

拿地金额榜单上,苏州本土房企恒力集团凭借46.73亿元在苏州吴江夺得4幅地块的战绩位列第二名;另一家本土房企苏高新(苏州苏高新集团有限公司)则夺得2幅地块,耗资43.54亿元,位列排行榜第3位。

此外,据中指研究院统计,万科、中梁、中锐各摘得2宗宅地,武汉城发首进苏城,中海、美的、保利、绿城、雅居乐、新力等均有成功拿地。克而瑞地产研究院认为,随着集中供地持续推进,规模房企以及本地老牌房企拿地将更占优势,未来市场份额有望继续扩大。

地价维稳,企业盈利安全系数高

作为长三角环沪热点城市,接壤上海嘉定区,经济发达的苏州承接了上海人口外溢压力,一直以来都是房企竞相争夺的高地。

中指研究院统计,在2020年22城TOP30房企拿地金额排行中,苏州紧随杭州、北京,以总金额1110亿元排在第3位。同时,土拍大数据统计显示,今年一季度,苏州经营性建设用地(含吴江区)共计出让23宗地块,成交面积82.97万平方米,同比上涨39.8%;成交金额198.59亿元,同比上涨33.43%,显示出房企对于在苏州增加土地储备的迫切需求。

中指研究院苏州公司分析师金珂也向《华夏时报》记者表示,尽管此次定向出让地块占比有所加大,多宗地块设置较为复杂特殊的出让条件,如要求房企配建载体,产业投资,总部引进,学校引进等等。但苏州城市发展潜力巨大,为众多房企持续看好,在苏州拿地的意愿依旧较高。

更重要的是,“苏州首轮集中供地大部分地价维持合理可控的范围,也为房企提供了较高的安全系数和利润空间”,克而瑞地产研究院强调。

从竞买规则来看,苏州本次集中供地依旧实行“一次报价”竞买制度,即土地竞价超过一定价格的,网上竞价中止转为“一次报价”,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人,有效地将溢价率控制在15%以内,所有涉宅用地也没有要求现房销售,地块起拍楼面价基本保持平稳态势。

《华夏时报》记者注意到,早在2016年下半年,苏州土拍就提出了“一次性报价”规则,进入一次性竞价后房企需要在政府设定的报价区间内报价。据克而瑞统计,基于此政策,苏州近两年土拍溢价率、地价得到有效控制。2017年以来,苏州涉宅地块溢价率始终在15%以下,成交楼板价不足1.4万元/平方米。而相比杭州等城市“低至1%的利润率”,苏州的竞买规则令地块成交价保持在相对合理的范围内,给房企的后期开发留有较为稳定的收益预期。

值得注意的是,因为足够的利润空间,不少房企也在近期密集成立了一大批子公司意图抢地。例如,据媒体公开报道,金地近日内新增15家房地产咨询公司,其中除了太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外,另外14家均于5月18日成立,注册地为苏州太仓。另据克而瑞苏州房产测评透露,本次集中供地有“超400个马甲”。

毋庸置疑,对于“马甲”抢地的行为,苏州监管机构坚决杜绝,多次出台对房企违规操作的管控政策,以维护土地市场平稳健康发展。

5月27日,苏州召开房地产调控和租赁住房建设专题会议。会上强调要全力做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作,确保苏州房地产市场平稳健康发展。

此前,5月21日晚间,苏州市自然资源规划局紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》,再次重申统一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金,违规参与竞买将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。(李贝贝)

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