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房地产市场如何为下一代购房者做好准备

房产 2020-01-13 17:30:48

在经济衰退中租房度日的这一代人准备好买房了吗?一些建筑商是这么认为的,并开始探索如何利用被压抑的需求。但是,把最年轻的x世代和最年长的千禧一代变成购房者,不会在一夜之间发生。

此外,推动下一批、也是最大一批的购房者行动起来,需要的不仅仅是适宜步行的社区和节能电器的承诺。经济学家预测,首次购房者至少需要3年时间才能恢复到衰退前的水平,占到房屋销售的40%。据房地产上市网站Realtor.com的首席经济学家乔纳森?

他说:“我们认为,在2017年,我们有可能更接近正常水平。”

行业观察人士指出,工资增长、就业前景有吸引力的市场上的可承受库存、现房业主转向更大的房产,以及住房融资改革,这些都是这一群体促进房地产市场复苏的必要因素。

2008年、2009年或2010年首次购房的税收抵免在市场低谷时刺激了住房需求。由于市场普遍吃紧,在此期间建造的新房往往更小,价值也更高。2010年信贷到期时,对较小、价值较低的房屋的需求下降,随着市场的持续复苏,建筑商重新开始建造大多是较大的房屋。首次购房者继续寻找现房,在很多情况下,银行取消了他们的赎回权。

在经济衰退和经济复苏的过程中,成屋业主并没有像预期的那样购买新房,而是大量购买更大的新屋,为首次购房者腾出足够的存量房。与此同时,熟练工人的短缺和地块的缺乏正在推高建筑成本,对新的建筑活动形成抑制。

这在市场上造成了裂痕。全美住宅建筑商协会(National Association of Homebuilders)首席经济学家罗伯特•迪茨(Robert Dietz)表示:“1990年至2005年中期,新房价格中值与成屋价格中值之间的典型差距为2万美元。”“自2012年以来,这个数字已经超过了7万美元。”

全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据显示,2016年7月至8月,成屋销售下降0.9%,至533万套,同比仅小幅增长0.8%。在这一群体中,8月份首次购房者占31%,低于7月份的32%和上年同期水平。此外,8月份新屋开工量较7月份下降5.8%,至142万套,其中大部分损失集中在单户住宅方面。

Trulia网站的数据显示,总体而言,2016年第三季度,美国住房库存连续第五个季度下降,同比下降近7%,其中新房和二手房的库存下降了10.7%和9.2%。

2015年,全国住房率仅为63.7%,继续一个“前所未有”的10年下滑,根据哈佛大学联合住房研究中心在2016年的国家的住房现状报告,越来越多的人支付租金,接近一半的收入和库存添加到租赁市场不成比例的高收入消费者。

在过去的两年里,25岁到34岁的千禧一代买房的数量有所增加,Smoke说,这是受经济持续复苏和他们自身生活水平提高的推动。“去年,千禧一代买房者的年龄中值是30岁,今年有440万人到了30岁,”他说。“我们看到越来越多的人组成家庭,结婚,生孩子或第二个孩子。“在经济衰退期间被推迟的生活事件现在开始在网上出现,并推动消费者做出决定,包括购房。

这个群体进入购房市场的障碍包括高额的学生贷款、不断上涨的租金和有限的工资增长,这使得他们很难存下首付——即使他们符合条件也没有问题。另一方面,不断上涨的租金正促使许多准业主认识到房屋的投资价值。

今天最活跃的市场买家的年轻人有一个高千禧年的员工首先,和正在经历强劲的就业增长,烟说,强调技术和工程领域,当地高于平均水平的工资加上低生活成本让人们更容易保存首付。这些市场的低生活成本和监管意味着这些房屋的价格低于全国平均水平,因此需要较少的首付。

Realtor.com网站最近发布的一份排名显示,得克萨斯州瓦托加市(Watauga)的达拉斯-福斯(Dallas-Forth)是全美购房活动最活跃的地区,加州、科罗拉多州、密苏里州、俄勒冈州、马萨诸塞州和得克萨斯州其他地方的地铁进入了前十名。“消费者感到信心十足,”烟说。他们现在的经济状况比以往任何时候都要好,特别是有了第一次买房的人,这是让他们有能力买房的关键。”

据Smoke称,今年全国的平均首付为11%,但在最昂贵的西海岸市场,首付可能低至5%至20%。这意味着首次购房者可以以低于2万美元的首付进入一些价格较低的市场,而在成本较高的市场,首付通常在10万美元以上。

根据Smoke的报告,包括Crestview-Fort Walton Beach-Destin, FL, Pittsburgh, PA,和Provo-Orem, UT在内的次级大都市统计区是首次置业者的主要市场,他们至少占了购房抵押贷款市场的40%。接下来是路易斯安那州的巴吞鲁日;得梅因,IA;苏福尔斯,SD;拉斐特拉;密尔沃基;大急流城,心肌梗死;和麦卡伦-爱丁堡-米什,TX,成为这一群体中购房的主要社区服务机构。

有抱负的房主有充足的被压抑的需求,这不是什么秘密。问题是在哪里以及如何实现这种需求。

联排别墅是近年来经济增长的一个领域,这可能与年轻购房者对房屋所有权的新兴趣有关。NAHB最近对美国人口普查局(Census Bureau)新屋开工和完工数据的分析显示,截至2016年第二季度末,联排别墅建设较上年同期增长25%,占第一季度所有独栋房屋开工的近13%。这是自2008年以来的最高水平。

NAHB称,购房者希望居住密度中等、适宜步行的社区,将住宅和配套设施作为联排别墅建设的驱动力。因此,建筑商们将这一趋势视为在靠近城市中心的高密度地区进行新建筑的一种解决方案——NAHB 2015年7月的另一项调查发现,当建筑商们考虑建造联排别墅时,近一半的受访者愿意放弃长时间的通勤,选择一个小院子。

“如果有人想在更多的城市地区,或者有填塞式项目,我们可以把联排别墅建在更小的地块上,”佛罗里达州奥兰多市Mattamy Homes的全国营销总监凯利·托马斯(Kelly Thomas)说。“我们也许能找到离就业中心更近的地方。她说,该公司已经在建造联排别墅,但并没有考虑这种类型如何为入门级买家服务。“我们必须开始向你们较大城市的郊区拓展,以降低你们所期望的成本。”

其他建筑商则把目光投向单户住宅,以吸引更年轻的首次购房者。

本月早些时候,Meritage Homes推出了LiVE.NOW。这类住宅的面积从1,800平方英尺到2,500平方英尺不等,价格在20万美元左右。该公司将在凤凰城和休斯顿推出这条生产线,并计划在更大范围内推出。2014年,D.R. Horton推出了Express Homes,也瞄准了入门级买家。2015年第一季度,该公司售出了2000套房产,占公司总销售额的18%。

Dietz表示,在多元化市场中占有一席之地的国内建筑商,最有可能通过单一家庭新建筑来瞄准入门级买家,利用他们的规模来抵消新建筑的高监管成本。霍顿在《建设者》杂志的美国100家最大的住宅建筑商名单上排名第一而Meritage排在第7位。

今年5月,《华尔街日报》(The Wall Street Journal)报道称,售价低于20万美元的新房只占整个市场的19%,低于2011年的38%。监管成本,包括影响费用,实用程序连接,允许甚至实施安全程序的成本,提高了新房子的价格30%在过去的五年里,近四分之一的价格标签,根据NAHB今年早些时候的一份报告。

“如今,在市场上,要花大约4万美元(约合人民币354万元)才能挖到很多地头,”房屋建筑商泰勒莫里森(Taylor Morrison)的亚特兰大分部总裁米歇尔坎贝尔(Michelle Campbell)说。“这还不包括土地成本。除非你买的是衰退前开发的房产,否则很难以这样的(入门级)价格出手。”

20多岁和30岁出头的年轻人组成家庭的数量增加,导致租房需求激增。目前,户型每年大约有100万户,Dietz说他希望每年能回到120万户。这些租房者应该很快就会进入待售市场,他们中的大多数人会搬进现房,而现房的业主会把房子换成更大的新房。

“房地产市场的一切都是阶梯,”Dietz说。“如果你在这条阶梯的任何地方遇到障碍,就很难让市场全面运转。我们需要在现有的基础上增加一些库存,让那些目前居住在入门级住房的x世代想要购买更大的新房。他们将不得不把自己的房子放到市场上,供千禧一代购买,这将是未来的一个挑战。”

迪茨说,这将是一个多年的过程。他指出,单户住宅建设的增长率在未来几年不太可能超过10%至12%,这在很大程度上是由于长期的劳动力短缺和地块供应量处于历史低点。

Dietz说:“系统中只能添加这么多的批次。”他说:“如果建筑量没有那么大的增长,就很难扩大市场上出售的房屋种类。这是一个多年的过程。这只是复苏的一部分。

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