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售后回租交易继续受到零售商的欢迎

房产 2020-01-09 21:48:56

Bed Bath&;Beyond Inc.成为最新一家利用“资产轻”战略,与橡树街房地产资本公司(Oak Street Real Estate Capital)进行返租交易的零售公司。这笔交易产生了2.5亿美元的净收益,以帮助这家陷入困境的零售商继续重新定位其品牌,包括购买婴儿和哈蒙药店。出售给私人股本公司的财产包括大约210万平方英尺的商业空间,包括零售商店、分销设施和办公空间。


该公司没有公布这些地点,但据《华尔街日报》报道,联合银行(Union,N.J.)总部是贝德巴思&;Beyond出售给橡树街的房产之一,目前正根据长期租约进行回购。与这家私募股权公司的交易是周一由贝德巴斯和超越公司总裁马克·特里顿宣布的,他指出,这笔交易将帮助该公司解锁资本,并提高股东价值。收益也可用于再投资于核心业务和持续的转型努力,以推动增长,以及基金份额回购和减少未偿债务。

该公司没有说明其约1,500家商店中有多少家是橡树街交易的一部分,但它确实重申了继续审查零售概念和拥有房地产组合的计划。

总部位于芝加哥地区的净租赁咨询公司博尔德集团(The Boulder Grou p)高级副总裁约翰?费尼(John Feeney)表示,在转向“资产轻”战略的公司中,回购租赁交易一直很受欢迎。

他对《商业地产管理公司》(Commercial Property Executive)表示:“企业能够利用压缩的上限利率环境,释放房地产的价值,同时仍然通过回购出售保持运营控制。

Restaurants(Olive Garden,Long Horn牛排馆,C"s Scratch Kitchen等)在内的众多知名公司的大规模回租交易。还有BMO哈里斯银行。今年5月,由Sansome Pacific Properties牵头的一家合资企业以3.243亿美元的价格从Bass Pro Shops收购了Cabela的11个办公地点。这些地点没有释放,但资产的出售-租赁期限为25年。

费尼补充道,“床浴&;&;Beyond-sale-release-back”交易“应该为他们提供以前未实现的资本,可以用来发展他们的核心零售业务战略”。

总部位于凤凰城的零售房地产专家、霍夫曼战略集团合伙人杰夫·格林(Jeff Green)表示,他预计,在2020年,这一回售趋势将继续下去。他表示:“我不知道梅西百货和JC Penney是否是下一个做更多此类交易的公司。

这两家连锁百货公司过去都曾做过回购销售交易。今年6月,梅西百货(Macy)终止了一笔回购交易,将其在纽约怀特普莱恩斯(White Plains)Galleria购物中心所占据的网站以2700万美元的价格出售给了该购物中心的所有者。梅西公司现在根据与业主的租约经营该空间。2017年,J.C.Penney Co.以3.53亿美元的价格出售其总部得克萨斯州的Plano,并租回了约65%的大楼。

总部位于加州圣地亚哥的独立零售房地产顾问迈克尔?拉加索(Michael Lagazo)列举了其他原因,说明为何回购销售交易仍然受到零售公司的欢迎,包括在不举债的情况下为卖方提供额外的税收减免。

拉加索对CPE表示:“销售回租提高了净收益,同时最大限度地减少了现金支出,避免了固定运营费用的增长。”出售租回与债务有不同的会计要求,不被视为传统融资。出售贷款通常不计入资产负债表。

拉加索还指出,大型箱链“拥有高成本固定资产和(或)大量房地产持有量的企业通常使用出售回租,以便获得资本再投资于企业,同时保持运营所需的资产而不担心折旧。

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