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对企业资产处置的需求依然强劲

房产 2019-11-15 16:11:38

根据世邦魏理仕(CBRE)的最新研究,欧洲各地企业资产处置的营业额正在上升,2015年将达到200亿欧元。

出于为战略变革提供资金的愿望,以及越来越多地接受市场上更具创新性的金融结构,企业房地产资产销售继续上升。与此同时,整个欧洲的商业地产投资将连续第六年增长,2014年将超过2,200亿欧元。

世邦魏理仕(CBRE)Occupier Research EMEA主管理查德·霍尔伯顿(Richard Holberton)表示:“尽管欧元区的凝聚力以及中国和其他新兴市场增长放缓的影响仍存在一些投资风险,但对房地产的资本需求仍然很高。”因此,尽管欧洲各地的企业房地产销售都在上升,但它们在整个市场中所占的份额却在不断缩小。2008年,在金融危机的初期,公司处置占到了市场总销售额的1/5,占总市场的18%。这个数字去年减少了一半,只有9%。在原始数据的背后,我们正看到一个有趣的转变,那就是企业更愿意在出售和租回交易中寻求短期租赁,这是因为它们迫切需要灵活性,尽管这会稀释它们所能控制的售价。“

在过去的18个月中,英国率先采用了公司处置方式,占总市场的29%,德国与22%的市场份额紧随其后。英国和德国仍然是占组合市场一半以上的主要力量,占51%。这与过去十年的平均水平一致,尽管英国略微领先,而德国略微落后于其中间地位。与伦敦重要的中心伦敦和办公室混合使用处置相结合的一些主要零售交易支持英国的资产总额。

荷兰(9%)、法国(7%)和西班牙(7%)仅占2014-15年的又一季度,北欧地区增加了15%。除西班牙以外,最近的市场份额大约在10年左右,而欧洲南部相对较弱,意大利占市场的3%,而更典型的数字为7%。

整个欧洲的经济状况改善、失业率下降和消费增长加快,为获得零售和工业资产提供了有利的背景。2015年上半年,集体零售企业处置总额达到22亿欧元,与2014年全年的24亿欧元几乎相同。工业部门也有所回升,其2014至15年度的市场份额达到14%,而长期平均为9%。

办公部门仍然是公司处置的最大单一组成部分,2015年上半年占所有活动的38%。此外,混合用途建筑现在占总市场的5%,2015年H1的营业额为4.42亿欧元,而2014年全日历年的营业额为1亿欧元。世邦魏理仕全球工作场所解决方案执行董事约翰?威尔逊(John Wilson)解释说:“企业房地产处置被用作一种传统的筹集资本的方法。目前,低借贷成本意味着企业债券市场具有吸引力,英国企业利润在过去三年中平均每年增长4%以上,这意味着留存收益可以为未来投资提供资金。

“因此,新的处置趋势正在出现,预示着资金的变化。这些是企业在收购后管理剩余财产、处置旧建筑和推进公司可持续性目标的公司,这些目标往往与通过允许投资者和公司分享收益的结构而越来越多地执行旧资产有关。从本质上讲,许多交易的动机都是出于为长期战略计划提供资金的愿望,这也反映出人们对外部市场环境的信心日益增强。“

俄罗斯世邦魏理仕(CBRE)研究部主任瓦伦丁·加夫里洛夫(Valentin Gavrilov)评论说:“企业业务通常表现出非常好的物业管理技能,在周期性低点买入,并在价格峰值附近在这方面,2007年公司资产处置的上一次高峰--就在世界危机爆发之前--的情况很难被视为偶然。因此,欧洲去年越来越多的企业资产处置可能被视为企业认为当前价格偏高的经验性证据。因此,尽管有机会从贷款市场吸引非常廉价的融资,但销售量仍在增加。俄罗斯的情况正好相反。在以美元计算的资产价格下跌35%至50%之后,企业越来越多地考虑最终用户收购商业房地产。Megafon以2.8亿美元收购BC Oruzheyniy 49,99%的股份就是2015年第三季度这种做法的一个很好的例子。另一个有趣的事实是I&L部门零售商和生产公司的高收购活动:通过大规模交易获得了20多万平方米的土地。现在谈论商业房地产市场复苏还为时过早。不过,出现这种情况的机会正在增加。“


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