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高管聚焦:拉里·西尔弗斯坦 西尔弗斯坦地产

房产 2019-11-24 21:39:49

今年12月,作为我们年度高管年度高管的一员,商业地产高管将以终身成就奖表彰传奇的纽约开发者拉里·西尔弗斯坦(LarrySilverStein)。在这一荣誉的推动下,我们向西尔弗斯坦介绍了他的工作,包括他最新的10亿美元用于建设贷款、2022年世界贸易中心的重建和接近完成以及他的首笔书,这将是在美国历史上最重要的公私企业之一的幕后工作。

随着世界贸易中心3号中心6月的启用,经过17年的重建,世贸中心综合体的重建工作已接近完成。还剩下什么?

拉里·西尔弗斯坦:唯一剩下的就是完成表演艺术中心的建设。如果你看我们的窗户,你就会看到超级结构的下钢正在上升。完成世界贸易中心艺术中心的RonaldO.PereLman预计将在2021年年底或“22”开始完成。它将容纳500座剧院、400座剧院和300座剧院。它可用作三个独立的场地或1,200个座位的单一场地。它还将提供公司使用,因此,在世界贸易中心的重建以及在9/11之前不存在的一些事情,这将是一个令人兴奋的补充。但是,就像在这里的其他事情一样,它是一个变态。它只是一个完成,最后一个塔上升-------------------------------------------------------------------------------------------

我想二号塔是个大交易。它的成本将超过40亿美元,因此它的影响就像在这个网站上建造的任何东西一样重要。表演艺术中心,大约4亿美元,与之相比,规模相形见绌。一个是4亿美元,另一个是40亿美元。这是一个有趣的组合,当你把他们两个放在一起。但这确实是贸易中心需要做的事情。一旦完成,我们的工作就完成了。那我们就得找点别的事跟我们的时间有关。

听起来你已经发现了一件事,你的时间和银斯坦资本一样,你在10月初启动,填补了建设贷款的空白。有任何贷款已经关闭了吗?

西尔弗斯坦:在这方面有很多活动。我们有大量的资金可用于融资--尤其是在纽约大都会地区的建筑贷款。这里的机会是巨大的。它们是真的。迈克尔·梅代表我们向这一方向前进。他经验丰富。他知识渊博。他非常成功,一生中大部分时间都是这样做的。

我怀疑在我们宣布第一个交易之前不会很久,并且随着时间的推移,可能会出现在许多其他人身上。很有趣。太令人兴奋了。我们简单地决定做的是利用我们在银斯坦地产内部拥有的相当大的人才。我们有能力建设非常显著的复杂性和规模和成本的高层建筑。我们每一个方面都做完了。我们在酒店的一边。我们一直在零售方面,在办公室的一边,一边在一边。你叫它,我们都经历过了。现在为了提供建设贷款融资的目的,利用人才是世界上所有的意义。

你出生在大萧条时期,经历了许多经济周期,包括,9/11和大萧条。你对年轻的商业房地产专业人士如何管理经济的衰退和流动有什么建议?

西尔弗斯坦:有一些人认为,我们出现在1897年的恐慌,因为我们走了这么远。

然而,经历这些起起落落会给你很多教益。今天有很多年轻人真的不在场,或者没有完全意识到一些早期的失败所发生的事情,因为如果他们是这样的话,他们就会更有经验,对那些以积极或消极的方式影响我们生活的现实更加敏感。

当事情变坏时,他们往往会变得非常糟糕。很多时候你听到人们说银行总是在那里为你。还有一些人说,当你不需要的时候,银行就在那里。当需求出现时,你经常听到人们说银行似乎消失了。会发生什么?就像其他一切一样,当时代不好的时候,银行倾向于退出,是可以理解的,而那是人们最需要的时候──当时代是困难的时候。人们必须对生活中的现实、在这些时代发展的退潮和流动敏感。保守主义总是聪明和必要的。

你能描述你的童年在布鲁克林长大,对你的事业产生的影响吗?

西尔弗斯坦:我在布鲁克林长大,住在六层楼的人行道上。那不是一段非常美好的时光,也不是一段非常快乐的时光。把冰拖到冰箱里是--让我告诉你--这是一次经历。生活很艰难。很艰难。当时不是很漂亮。这是一种口是心非的生活,充其量是很困难的。

度过这段时间是相当艰难的,它教会了你一美元的事实,以及一旦你有所收获就不要挥霍而是存钱的重要性。这是一个伟大的学习时代。有那么多影响我们的世界,因为它存在于那个时候。几乎没有什么可用的,有那么多的事情可以做,也没有什么可以做的。这不是最伟大的时代。

有时候你在生活中会很幸运,而我就是这样做的。我们的世界得到了改善,因此我能够利用我们所得到的一些好处。这是一个漫长的生命。这是个有趣的故事。在任何时候它都不是最漂亮的。但令人高兴的是,我们现在就在今天,谢天谢地,我们可以回顾这一切,并说我们很高兴能够度过难关。

谁是你童年最有影响力的榜样?你看起来是谁?

西尔弗斯坦:很明显,我父亲教导我对待每个人,因为我希望得到治疗。绝对尊重每个人。因为他们是你的长老,所以对你的长者有很大的敏感性。他们已经过了更长的时间了。他们到处都是。成为一个好的倾听者,听听人们必须说什么。这是我最早想到的东西,感谢我父亲能够教我的好东西。

它最终是如何融入你的商业房地产职业生涯的?

西尔弗斯坦:我父亲(在曼哈顿下城)以房地产经纪人的身份谋生,但这是一个极其艰难的时期,…。[而且]委员会很少。很多时候,他不得不和其他经纪人分享。

生活非常艰难,对我来说,很明显,作为经纪人,我们不能真正过上体面的生活。那时,我已经结婚了,我想要一个家庭。我意识到,我们必须改变我们作为经纪人所做的事情,做一些更有利的事情,在那里你可以过上更好的生活--然后成为一名所有者。

我记得我父亲对我说:“我们没有资本。我们没有钱。我们没有资源。我们应该如何成为一个拥有人?”

就在那时,纽约有两个人刚刚买下帝国大厦:一位叫劳伦斯·维恩的绅士,另一位叫哈里·赫尔姆斯利。他们通过向5000名投资者提供机会,成为帝国大厦所有权的有限合伙人,收购了帝国大厦。他们把这笔钱和少量的资本--我想每人5,000美元(股份)--加在一起,他们就可以买下这座大楼了。这是最令人惊奇的事情。我看了看,我对自己和父亲说:“如果他们能用他们的资本做到这一点,为什么我们不能这样做呢?”

我父亲看着我说,“你能弄明白吗?”说,“我相信地狱会尝试的。”和我们获得了我们的第一个建筑,一个小的投资者群体-20人-我们每人都投入了10,000美元。我们买下了我们的第一个不动产,而不知道该做什么或怎么做。这确实是审判和错误。我们不知怎么设法成功。

我们取得了比我们预期的更高的租金,最终能够为这座大楼提供再融资,还给每个人他们的钱,并且仍然保留了房地产的所有权。说到这里,大家都说:“嘿,你成功了。”再买一块不动产。“我们现在有了额外的钱去做这件事,所以我们找到了第二件,然后是第三件,第四件。最后,银行永远不会借给我们任何东西,因为我们没有可供借贷的资产--我们没有抵押品--同意给我们购买更大的建筑物所需的一切。天哪,能做一些我们以前从来没做过的事真的很不寻常--买下更大的建筑,对它们进行翻新,然后,最终,建造它们。结果,我们的生活发生了翻天覆地的变化。其余的都是历史。

时机是什么?

西尔弗斯坦:这确实有帮助。

你能谈谈你自1980年中标建造7个世贸中心以来在世贸中心工地上的工作建筑吗?

Silverstein:港务局决定不自行建造,并将该网站出租给可能改建的其他人。我成功地赢得了租赁场地的出价,在现场建造了100万平方米的建筑。我们能够说服港务局和ConEdison,那里有一个运营变电站,使我们能够建造200万平方英尺的建筑,最终,7个世贸中心成为该包裹的占用人。我们成功地租赁了(土地)并建造了它,然后租赁了(大楼),从时间上来看,我们非常幸运。然后,当然发生了9/11。大楼是最后一座在911年下来的大楼,在重建贸易中心方面,第一个在911之后再上,我们在06年完成了。这成为贸易中心中后续建筑的前身--即4号楼、3号楼、1号楼、奥库、纪念公园、纪念馆、现在的表演艺术中心,以及最终的2号楼。塔2的建成将完成贸易中心的重建。

它教你什么?

西尔弗斯坦:在经历911事件后的17年里,我的经验中有一些值得吸取的教训,你可以继续几天或几个星期来谈论它。我把它们放在一本书里,我已经开始了,并将完成在贸易中心建造的最后一座建筑物。那我们就出版它。我认为这将是一个作品,将是理想的材料,为未来的人谁想参与公私合作,这是其中之一。

太令人兴奋了。这让人很沮丧。一直很刺激。这是值得的。这是-你说吧。你在生活中可能经历的每一种可能的反应,我都经历过。这本书将涵盖--希望是22年--贸易中心的重建。9·11事件之后,当我发现自己正在重建贸易中心的时候,有很多事情要想和写。有那么多问题浮出水面,我这辈子从来没有处理过。

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